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今年大陸政府對三四線城市房地產市場的政策是，「因城施策」去除房地產市場的庫存。上半年不少三四線城市的房地產市場正在火爆起來，但是要達到政府樓市去庫存的目標幾乎是不可能，庫存反而會在這波火爆銷售中快速增加。



政策違背市場法則從2003年開始，各地城市規畫規模越來越大，越來越宏偉。2015年12月，大陸全國城市規畫會議在貴陽召開，有中國工程院院士根據這些規畫，計算出未來建造的城市住房可以居住34億人口。

從已經修好的基礎設施來看，不少地方都形成了一個個新城的框架，各城市的高樓大廈拔地而起。只要房價在上漲，即使每年只上漲10%，那麼進入市場的開發商則會越來越多。只要房價在上漲，也會刺激地方政府推出更多的土地，刺激房地產開發商加快建造更多的住房。東部、中部、西部的三四線城市都是如此。從5月數據可以看到，70個大中城市，有80%以上的城市房價還在上漲。如果房價一直在上漲，那麼大陸中央政府要通過所謂的「因城施策」方式對三四線城市去庫存只能是天大的笑話。因為根據市場法則，如果是消費品庫存過多，就得要降價銷售，這樣生產者的供給才會減少，庫存才能消化掉。如果價格還在上漲，那麼生產者不僅不會減少供給，反之還會增加供給，庫存只會越來越多。所以說，如果住房是消費品，房價還在上漲，這個時候想去庫存，只能是天大的笑話！如果房價上漲，而銷售量又快速增長時，住房已經不是消費品而是投資品了。因為，如果房價下跌，由於投資者購買無利可圖，甚至於虧損，根本就不會進入市場。只有房價上漲時，投資者才會進入市場。而且房價上漲幅度越大，投資者越是會湧入市場。同時，如果房價上漲，開發商利潤也會增加，這樣會激勵開發商增加更多的供給。可見，政府職能部門制定的房地產市場政策要讓房價在上漲時去庫存，是一種天大笑話。藉去庫存擴張規模最近有人估計過，目前大陸已建好的住房，如果以每人居住30平方米計算，可供10億人口居住，而城市居民7億人口，剩下3億人口住房的購買者基本上是投機炒作。儘管這種估算過於簡潔，但是說明了一個十分深刻的問題：即當前大陸房市1/3的房價由投機炒作者持有，大陸住房市場是一個以投資炒作為主導的市場，儘管房地產開發商可以去庫存，但這些庫存只是轉到住房投機炒作者手上，庫存實際上並沒有減少。在這種情況下，三四線城市的房地產市場去庫存可能嗎？而這種違背常識的房地產政策自然成了天下的一種笑話！最近北京推出政策，要求開發商全力推進「拿地未開工和開工未入市項目」盡早開工入市，並附上未開工項目名單。截至3月底，拿地未開工項目共161項，開工未入市項目228項。如果這些項目入市，那麼將增加北京可銷售住房約20萬套。這個數據是北京2016年新房成交量的兩倍多。如果這也算得上是去庫存，那麼庫存只能會無限增加，是一個永遠不可能完成的任務。所以，當前三四線城市的房地產市場政策其實是藉去庫存讓樓市規模擴張更大更快，以此來滿足政府的GDP增長。（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報)

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